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限价房项目工程开发风险管理研究

日期:2020-01-04 22:23 作者:绮为论文网 论文字数:3841 点击次数:0
所属栏目:工程管理 论文语种:其他 论文用途:
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本文是一篇工程管理论文,本文从开发商的视角,对包含限价房在内的我国保障房体系进行梳理,对比分析了各类保障房及商品房的差异性。


第一章 绪论

1.1 选题背景
相较于欧美、新加坡等发达国家,中国房地产市场起步较晚,但发展迅速。如果从 1978 年改革开放算起,房地产经历了萌芽、迅猛成长和逐步成熟的 40年发展历程。这 40 年大致可分为三个阶段:(1)1978 年-1987 年,从城市居民福利分房、农民宅基地自建住房到房地产业正式成为商业登上历史舞台;(2)1988 年-2003 年,从房改全面试点到福利分房全面终结、住房货币化;(3)2004年-至今,从房地产业疯狂飞跃到房地产业转型及长效机制探索。纵观中国房地产业 40 年的发展历程,房地产业服务于民生,拉动着经济,但过快上涨的房价给人民带来了难以承受的重压,政府调控政策随之陆续出台。
我国房地产业是政策导向型产业,政策敏感性极强。从 2004 年 3 月的“71号令”到 2013 年,国家及相关部委共计出台 70 余项重要的宏观调控政策以遏制持续上涨的房价,主要围绕金融、财政、税务、土地几个方面,政策数量之多、密度之高、力度之大前所未有。在此期间,保障房建设无论是政策还是建设规模都是相对滞后的,无法满足社会需求。以此为背景,国家陆续出台了有关廉租房、公共租赁房、经济适用房等住房保障政策。
2006 年 5 月 24 日,建设部、发改委、监察部等九部委制定的《关于调整住房供应结构、稳定价格的意见》(即国办发[2006]37 号文)第 2 条第 6 款明确规定“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”“限价房”政策正式出台。
2016 年,国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”。国家推出限价房一方面是稳定房价,给高温的房价降温,另一方面是满足中等收入群体住房的实际需求,改善民生,促进社会和谐稳定发展。各地陆续根据国办发[2006]37 号文,推出自己的限价房政策来落实中央宏观调控。江西省南昌市最新的限价房政策是南昌市房管局在 2017 年 8 月 29 日印发的《关于市区“限价房、竞地价”商品住宅项目销售管理(试行)的通知》——“商品住宅销售及转让过程中限房价、限对象、限转让,5 年不得转让,摇号选房,不得捆绑销售。"
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1.2 研究目的和意义
“限价房”政策出台,在受到中等收入家庭关注的同时,也受到许多学者、专家、业内人士的质疑——开发商利润削薄的同时限价房是否会降低房屋和配套质量;限价房选址较偏是否不被大众所青睐;不完全市场竞争交易是否违背市场规则;定价策略是否合理;限价房是否滋生腐败;政府是否对限价房监管难等等。近年来,从限价房政策落实的情况来看,确实降低了价格,满足了部分中等收入家庭的自住型购房需求。而政府为落实好这一政策,会通过严格监管手段来规避限价房实施过程中的种种弊端。
本文研究的主要目的是通过对限价房开发全过程分析,对项目风险进行识别、评估、响应,得出影响限价房开发的关键风险;对开发商提出风险应对策略,以减轻风险带来的各种不利影响,使企业能够以最小的代价获得最大的价值,实现项目的顺利开发。
研究限价房开发风险管理,对政府解决中等收入群体住房政策问题、开发商开发限价房方案的制定和实施、确保限价房持续健康发展,都有一定的理论价值和现实意义,主要体现在以下几个方面:
(1)通过对我国限价房政策分析,促进政府部门、开发商及老百姓对限价房的全面认识和理解。
(2)研究目前我国限价房在不同阶段所面临的风险,找出限价房项目风险应对策略,为开发商在既不违背政策而又切实做好为百姓提供优质住房的社会角色上指明道路。
(3)为开发限价房提供理论依据和决策依据,并指引我国限价房政策发展方向和对策。
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第二章 我国住房保障体系相关概念及特征

2.1 我国住房保障体系构成
2.1.1 廉租房
1.定义
廉租房是指政府通过租金补贴或出资建房、实物配租的形式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的住房。
2.供给对象和申请条件
(1)5 年以上当地城市常住户口,且当地民政部门认定的低收入或最低收入家庭;
(2)家庭人均住房建筑面积在 15 ㎡以下且家庭住房总建筑面积在 50 ㎡以下;
(3)家庭成员间有法定赡养、抚养或抚养关系,且在一起生活,经当地房管部门确认他处没有住房。
3.产权性质
国有产权。
4.房源类型:政府新建、收购的住房;腾退的公有住房;社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。
5.配建方式
(1)新建廉租房,主要在经济适用住房、普通商品房项目中配套建设或集中建设相结合的方式。
(2)单套新建廉租房建筑面积应控制在 50 ㎡以内,并根据申请家庭需要合理确定套型结构。
(3)配套建设廉租房的经济适用房或者普通商品房项目,在相关土地合同中明确配套建设的廉租房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事宜。
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2.2 限价房的地位及限价房开发的风险特征
2.2.1 限价房在房地产市场中的地位
1.限价房开发过程基本类似于商品房
限价房同样是通过招拍挂或者土地出让手续获取土地、在房屋建设、销售等环节的操作上都和普通商品房相类似,而且限价房满五年上市交易后,就会完全变成商品房性质。
2.限价房带有社会保障性质
政府为解决中等收入群体的购房需求,在限价房的售价、税费减免、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入,带有社会保障性质。
3.限价房有效弥补住房供应中的断层
高收入群体可向市场寻求房源、中低收入群体可申请廉租房、公共租赁房或经济适用房。无力购买商品房而又不满足申请其他保障房的中等收入群体,可购买限价房。
2.2.2 限价房开发的风险特征
限价房属于“微利”项目,房子的质量始终是购房者最关心的,开发商要在保证质量和控制成本之间找到平衡。限价房还是一种兼有政策性质和市场性质的房产,其定价机制也应按照政策定价和市场定价的方式确定。目前我国限价房的开发、销售情况,与一般商品房开发相比,反映出如下风险特征:
1.开发商开发限价房,自主性不强,对项目规模、户型配比、景观、配套、面积没有足够的决定权,可能会导致部分户型设计及功能布局不合理,市场产生排斥,影响出售。因此,开发商不能完全按市场节奏推出合适的楼盘。
2.限价房对购房者户口或社保有规定,外来务工者社保时间不够、周边地区强大的刚需购买人群及投资人群没有购买资格,导致楼盘销售面窄。
3.购房者五年内不得上市交易的政策规定,导致购买群体范围窄,客户群体少。
4.开发企业受价格约束,不能根据市场情况随意定价,不能保证最大的开发利润空间,得不到最大的利润回报。
5.政府主导定价,当遭遇普通商品房降价销售,限价房将处于窘迫的境地,项目定位及产品没有市场竞争力,导致销路不畅。
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第三章 限价房开发风险管理理论........................................19
3.1 限价房开发风险管理相关概念...........................................19
3.2 项目开发风险管理理论.............................19
第四章 限价房开发项目风险实证分析......................................23
4.1 LXH 限价房项目情况概述...............................23
4.1.1 企业概况................................23
4.1.2 项目本体分析..............................24
第五章 LXH 限价房项目开发风险应对策略....................................... 67
5.1 投资决策阶段关键风险因素应对策略.................................67
5.2 前期工作阶段关键风险因素应对策略....................................68

第五章 LXH 限价房项目开发风险应对策略

5.1 投资决策阶段关键风险因素应对策略LXH 限价房项目在投资决策阶段关键风险因素有 2 项。
1.政策法律风险应对策略
该风险总权重值 16.7%,排序第一位。政策风险不可能完全避免,开发商要在公司内部成立专门的风险管理机构;收集和研究国家和地区经济政策、房地产行业政策,形成周报、月报、季度报表和年度报表;实时关注本地区各个区域的规划情况、项目建设情况、项目销售情况,定期做出准确的分析和及时反应;根据国家政策及时调整企业未来发展方向和定位,为企业经营决策提供方向。
2.开发时机风险应对策略
该风险总权重值 8.3%,排序第四位。房地产开发周期一般较长,且存在一定的规律性,JY 公司应根据其他地区项目开发情况和以往的开发经验,重点关注房地产行业的市场运行动态,了解房地产行业过去的发展轨迹,目前的发展状况以及未来的发展趋势,尽可能地避开发时机风险。在市场下行的时候多看地,储备土地货值,降低运行成本;在市场上行的时候加速建设、销售步伐,快速资金回流,提高经济效益。
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